Alquilar en Madrid

Alquilar piso Madrid

Arrendamiento de Inmueble

Bienvenido a nuestra web, desde aquí tiene acceso a las diferentes ofertas de inmuebles en alquiler y en función de lo que necesite, elija el inmueble que desea alquilar (piso, local u oficina) y acceda para conocer la oferta disponible.

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Alquilar piso, alquilar un local, en general alquilar cualquier tipo de inmueble, no es tarea fácil, por mucho que lo pueda parecer, y según en que ciudades menos aún.

Por ejemplo alquilar piso en Madrid o alquilar en Barcelona al ser ciudades grandes tanto en población como de modo empresarial, puede hacer que el encontrar un piso de alquiler que cumpla con todas tus necesidades inmobiliarias y/o habitacionales sea difícil.

¿Que es alquilar un inmueble?

Alquilar de un piso, más bien, el alquiler de un inmueble no es otra cosa que una solución habitacional o forma de vivir en la cual el propietario pone precio al USUFRUCTO de ese inmueble y tú como inquilino o arrendatario pagarás por disfrutar de él sin llegar a ser nunca su dueño.

Ya sea que quieras alquilar piso, local, oficina o cualquier otro tipo de inmueble, alquilar un inmueble se reduce a pagar por disfrutar de su uso.

¿Cuales son los motivos para alquilar piso?

Los motivos habituales para alquilar piso suelen ser dos:
  • La emancipación familiar por parte del inquilino

  • O bien el traslado temporal de ciudad por motivos de trabajo o estudios. De hecho en Madrid es muy habitual el conocido como alquiler de pisos de estudiantes, debido a la gran cantidad de Facultades, Universidades y centros de estudios que existen en la capital.

Y cuales son los motivos para alquilar un local, o alquilar una oficina…

El motivo para alquilar un local u oficina es diferente al del alquiler de un piso o casa.

Al alquilar un local comercial el inquilino, como es obvio, pretende desarrollar algún tipo de negocio o actividad comercial.

Ya de por si los costes de poner en marcha un negocio son lo suficientemente elevados como para además tener que formalizar una compra-venta del local u oficina en el que se va a desarrollar el negocio que se quiere instaurar, por lo que permite minimizar costes operativos al emprendedor.

Por otro lado y como todo el mundo sabe, existen mas probabilidades de fracaso que de éxito, por ello se asumen menos riesgos al alquilar un local comercial que si se opta por la compra-venta del local.

¿Que debo saber al alquilar un piso?

El alquiler de inmuebles en España, tanto al alquilar piso, como al alquilar un local comercial u oficina está regulado, por la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU.

Te dejo un enlace web para que puedas conocer y descargar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Como podrás comprobar, la LAU, se trata de una ley con bastantes años, la cual con el transcurso del tiempo se ha ido modificando de tal manera que se ha podido adaptar a las variaciones habitacionales que la sociedad en general ha ido experimentando.

La última modificación a la fecha de redactar este artículo, fué el pasado mes de Marzo del 2019 por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como te dije anteriormente, aquí puedes descargar el BOE (Boletín Oficial del Estado) con ésta última modificación de la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Descargar LAU .

Cabe destacar, que en aquellos aspectos donde no es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos entrará en juego el CÓDIGO CIVIL.

¿Como se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre dos tipos de inmueble, según el uso que se vaya a hacer de él:

Alquilar vivienda

Se trata del alquiler de un piso o el alquiler de una casa, en definitiva, el alquiler de un inmueble que vas a utilizar para vivir en él más su garaje, trastero, etc aunque no sean parte del mismo inmueble, siempre que se alquilen en conjunto.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias […]

Alquilar para uso distinto de vivienda.

Se trata del alquiler de un local comercial, alquiler de oficina, alquiler de un almacén, etc en definitiva el alquilar un inmueble para desarrollar en él una actividad económica o empresarial o incluso el alquiler considerado temporal que no debe confundirse con el controvertido «alquiler turístico» el cual se regula por otras vías distintas.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

¿Que arrendamientos están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Con la nueva modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos todo lo que se regula bajo esta ley, son el alquiler de inmuebles destinados a vivienda del arrendatario o inquilino y el alquiler de locales, alquiler de oficinas, naves industriales…

Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, […].

b) El uso de las viviendas militares, […].

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola […] .

d) El uso de las viviendas universitarias, […].

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, […].

Contrato de alquiler de un piso

El contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es un documento que formalizaréis inquilino y casero (arrendatario y arrendador) donde dejar plasmado el acuerdo al que lleguéis en las condiciones del alquiler del piso o local del que se trate.

No está de más indicar que el contrato de alquiler debe ajustarse a los términos que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.

¿Es obligatorio formalizar el contrato de alquiler?

En principio no es obligatorio firmar un contrato de alquiler para tu piso, si bien es cierto que es muy aconsejable, pues en numerosas ocasiones ocurrirá cuando lo tengas firmado, que tendrás que recurrir a tu copia del contrato de arrendamiento para recordar que tipo de acuerdo tienes con la parte arrendadora del inmueble.

El contrato verbal para un arrendamiento de inmueble es un figura que tiene validez jurídica pero sin duda es mucho más difícil demostrar la veracidad de las afirmaciones que tanto arrendador como arrendatario expondréis en caso de llegar a someteros a los tribunales.

Por este motivo en JS Gestión Inmobiliaria aconsejamos se formalice y firme un contrato de alquiler, aunque este alquiler sea en precario, pues quedarán claramente expuestos los términos del acuerdo que libremente hayáis pactado.

¿Hay que elevar a público el contrato de alquiler del piso?

Elevar a público y registrar el contrato de arrendamiento, o dicho de otro modo presentarse ante un notario y pasar posteriormente por el registro de la propiedad, es un paso voluntario y no estáis obligados ni arrendador ni arrendatario a hacerlo.

En el supuesto de que se desee elevar a público el contrato de arrendamiento debes saber que esto conlleva unos costes y arrendador y arrendatario tendréis que pactar como se repartirán.

Este proceso es algo se suele hacer cuando hay en juego proyectos de gran envergadura como puede ser un contrato de larga duración, si el inquilino tiene que hacer una inversión importante para la adecuación del inmueble al destino que se le vaya a dar, normalmente se da en el alquiler de un local, el alquiler de una nave industrial, etc.

En el caso de un alquiler para vivienda no suele darse el caso de su formalización ante notario, por lo que si estas buscando alquilar piso para tu familia es poco probable que te planteen esta situación.

Cual es la renta del alquiler de un piso

La cantidad que acordéis inquilino y casero, si bien puede estar sujeta a revisiones y modificaciones durante el tiempo que esté en vigor el alquiler y por lo tanto sujeto a la LAU.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual […].

[…]

¿Como se revisa la renta del alquiler inmueble?

La actualización de la renta del alquiler del inmueble no es obligatoria, se puede producir o no y es algo que libremente pactaréis y podréis exigir tanto arrendador como arrendatario.

Debes contar con que la nueva renta del alquiler del piso o inmueble solo es exigible en cada anualidad vencida y en el mes siguiente en el que se lo hayas comunicado a la otra parte.

Hay que dejar claro la existencia de varios mecanismos para adecuar la renta año a año (IPC, Índice de Garantía de Competitividad,…) y que si no se deja claro la actualización de la renta del alquiler ésta no se podrá actualizar después.

¿Como se actualiza la renta del alquiler por mejoras?

Conforme al Artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador de una vivienda te podrá actualizar la renta del alquiler de piso cuando se realizan obras de mejora siempre que:

  1. Haya transcurrido el plazo mínimo del alquiler de la vivienda (5 años si el inquilino es persona física)

  2. No haya pacto en contra en el contrato de arrendamiento de piso.

Que es la fianza del alquiler de un piso

La fianza tiene una finalidad muy clara, hacer frente a las obligaciones que como inquilino se adquiere a consecuencia del alquiler de la vivienda o inmueble del que se trate y como todo está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuanto es la fianza del alquiler de inmueble?

La fianza está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y es muy clara:

  • Si el uso del inmueble es como vivienda (alquiler de casa, alquiler piso…) – La fianza se corresponderá con una cantidad equivalente a un mes de la renta pactada.

  • Si el uso del inmueble es distinto al de vivienda (alquiler de local, alquiler de oficina, nave …) – La fianza se corresponderá con un cantidad equivalente a dos meses de la renta pactada.

Adicionalmente se puede fijar otra garantía adicional a la Fianza del alquiler, que en el caso de alquiler de vivienda está igualmente regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que en el caso de alquiler para uso diferente al de vivienda se pactará de forma libre.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico […]

¿Como se usa la fianza de alquilar un piso?

La fianza del alquiler no se pude utilizar para pagar el último mes de renta, que es una práctica que aunque cada vez se da en menos ocasiones, aún se sigue viendo con bastante frecuencia.

Como arrendador debes saber que la fianza del alquiler la deberás devolver al inquilino al finalizar el contrato de arrendamiento descontando de ella lo que puedas justificar que el arrendatario ha roto, o estropeado por mal uso y le corresponde hacer frente.

¿Donde depositar la fianza de alquiler de inmueble?

Depositar la fianza en algún organismo oficial es algo que le corresponde hacer al arrendador del inmueble.

El organismo donde depositar la fianza del alquiler de un inmueble o incluso la existencia del mismo no es independiente de cada comunidad autónoma y se realiza de forma diferente.

En el caso del alquiler de piso en Madrid, alquiler de local en Madrid, en definitiva el alquiler que sea atribuible a la LAU, hay que presentar fianza en la agencia de vivienda social de Madrid.

«El depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social«.

¿Como presentar la fianza de alquiler de inmueble? y ¿donde presentar la fianza?

Al igual que en el párrafo anterior, el como depositar la fianza del alquiler va a variar de una comunidad autónoma a otra, y en el caso de un  alquiler en Madrid se debe presentar fianza en la agencia de vivienda social de Madrid y se puede hacer por dos vías:

  1. Telemáticamente siguiendo este enlace web y procediendo a realizar el pago con cargo en tarjeta o en sucursal bancaria por transferencia o en ventanilla.

  2. Puede presentar fianza en la agencia de vivienda social de Madrid solicitándolo en cualquiera de las oficinas de asistencia en materia de registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado, de otras Comunidades Autónomas, de Entidades Locales, oficinas de correos y representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

¿Cuando recupero la fianza del alquiler?

Como arrendador tiene un plazo de 30 días para devolver la fianza del alquiler al inquilino descontando de la misma las cantidades que estén justificadas. Transcurrido este plazo se producirán los intereses de demora legalmente establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De igual manera como arrendatario debes saber que si transcurrido el plazo de 4 años desde finalización efectiva del contrato de arrendamiento o la devolución de las llaves no podrás reclamarla.

Duración del alquiler de inmueble

El alquiler de un inmueble puede tener la duración que libremente pactéis inquilino y casero, pero hay salvedades que debéis tener en cuenta.

¿Que duración tiene el alquiler de vivienda?

La duración de tu alquiler puede tener la duración que pactéis arrendador y arrendatario, no hay límites, si bien es cierto que la LAU deja muy claro este concepto al alquilar piso que se destine a vivienda, la duración mínima de un contrato de alquiler para uso como vivienda a fecha de hoy es de 5 años, con lo que si acordáis un contrato de arrendamiento, con este fin, por plazo inferior, el arrendador está obligado a prorrogarlo hasta cumplir el quinto año si es deseo del arrendatario.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, […], llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, […]

Si bien es cierto que se pueden formalizar contratos de alquiler por duración inferior al año, estos pueden ser contratos turísticos, que no se regulan conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos o por temporadas (uso distinto de vivienda) y estos se regulan de otra forma dentro de la LAU.

Deja constancia de la finalización del contrato

Sea como sea, desde JS Gestión Inmobiliaria se aconseja que cuando finalice el alquiler de tu vivienda o cualquier otro tipo de inmueble, dejéis constancia por escrito de ello arrendador y arrendatario, indicando fecha en la que se comunica la no renovación del alquiler, fecha en la que se hace la entrega de la vivienda y las llaves al arrendador, y si se va a descontar en ese mismo momento parte de la fianza o garantía adicional dejarlo indicado también, además de indicar todo lo que veas oportuno.

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